Un contrato de arriendo es válido sin notario gracias a la Ley 19.799. Te explicamos firma simple vs. avanzada y cuándo sí conviene notaría en Chile.
La verdad legal: tu contrato de arriendo NO necesita notario para ser válido
Existe un mito muy extendido entre arrendadores y arrendatarios: la idea de que un contrato de arriendo solo es "válido" si pasa por la notaría. Eso no es correcto. En Chile, un contrato de arrendamiento es plenamente válido y obliga a las partes desde que ambas manifiestan su consentimiento sobre los elementos esenciales: la renta, el plazo, la garantía y las obligaciones de cada parte.
La clave está en la Ley N° 19.799 sobre documentos electrónicos y firma electrónica, publicada en 2002 y modificada por última vez en febrero de 2024. Uno de sus principios rectores es la equivalencia funcional: el soporte electrónico tiene el mismo valor que el soporte de papel.
En palabras simples, la ley establece que los actos y contratos suscritos con firma electrónica "serán válidos de la misma manera y producirán los mismos efectos que los celebrados por escrito y en soporte de papel", y que "para todos los efectos legales, estos actos y contratos se reputan como escritos y su firma se considera firma manuscrita".
- Puedes firmar en papel, con firma manuscrita.
- Puedes firmar de manera electrónica (online), y tiene el mismo valor legal.
- La notaría no es un requisito de validez del contrato entre las partes.
Entonces, ¿por qué tanta gente va igualmente a la notaría? Porque la notaría cumple un rol procesal muy concreto que veremos más adelante: no valida el contrato, sino que te habilita una vía rápida para cobrar rentas o recuperar tu inmueble.
Firma simple vs. firma avanzada: cuál necesitas realmente
La Ley 19.799 reconoce dos tipos de firma electrónica, y entender la diferencia te ayuda a decidir cómo firmar tu arriendo online.
Firma electrónica simple (FES): es la más común. Incluye claves, PIN, firma digitalizada o el uso de plataformas de firma. Su valor probatorio es equivalente al de un instrumento privado físico: se presume auténtica salvo prueba en contrario, y quien la impugne debe probar la falsificación.
Firma electrónica avanzada (FEA): es un estándar más robusto. Debe ser emitida por un Prestador de Servicios de Certificación (PSC) acreditado ante el Ministerio de Economía. Su gran ventaja es que la ley presume de forma directa que la firma pertenece al titular, invirtiendo la carga de la prueba en caso de impugnación.
- Cuándo basta la firma simple: para que el contrato exista y obligue a las partes en el día a día del arriendo (renta, plazo, garantía). Es suficiente para operar.
- Cuándo conviene la firma avanzada: cuando quieres máxima solidez probatoria y menor riesgo de que la contraparte niegue haber firmado. Con FEA, si la otra parte dice "esa no es mi firma", es ella quien debe probarlo.
Un matiz importante para no confundirte: la firma avanzada te da seguridad sobre la autenticidad de la firma, pero no reemplaza la autorización notarial que exige la Ley 18.101 para el procedimiento rápido de cobro. Son cosas distintas y complementarias.
Cuándo SÍ conviene ir a notaría: la Ley 18.101 y el cobro rápido de rentas
Aquí está el punto que más importa a un arrendador. El arrendamiento de bienes raíces urbanos se rige por la Ley N° 18.101 y, en lo no previsto, por el Código Civil. En 2022 se publicó la Ley N° 21.461 "Devuélveme mi casa", que modificó la Ley 18.101 para incorporar una medida de restitución anticipada del inmueble y un procedimiento monitorio de cobro de rentas.
El nuevo artículo 20 de la Ley 18.101 es la norma clave. Establece que en los contratos de arriendo que consten por escrito, "las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble". Y agrega que estos contratos autorizados ante notario "constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria".
La consecuencia práctica es directa: si tu contrato consta por escrito pero no tiene las firmas autorizadas ante notario (o reducido a escritura pública), no podrás usar el procedimiento monitorio, que es la vía rápida.
Además, el notario hace un control de títulos: te pedirá el certificado de dominio vigente u otro documento que acredite tu derecho a arrendar el inmueble.
- Para que el contrato valga entre las partes: basta firma (papel, simple o avanzada).
- Para acceder al cobro monitorio y la restitución rápida: conviene autorizar las firmas ante notario o reducir a escritura pública.
Qué es el procedimiento monitorio y por qué te interesa como arrendador
El procedimiento monitorio incorporado por la Ley 21.461 es la razón principal para considerar la notaría. Funciona así: presentas la demanda monitoria pidiendo al tribunal que requiera de pago al arrendatario moroso. Si cumples los requisitos, el juez la acoge y requiere de pago al deudor.
A partir de ahí, el arrendatario tiene un plazo de 10 días corridos para pagar las deudas (más intereses y costas) o formular oposiciones. Si no comparece, no paga ni se opone, se le tiene por condenado al pago y se ordena el lanzamiento en un plazo no mayor a 10 días.
Para acceder a esta vía rápida, el contrato debe estar firmado ante notario o reducido a escritura pública. Sin ese requisito, igual puedes litigar, pero por la vía ordinaria, que es más lenta y con mayor carga probatoria.
¿Y si no tienes contrato escrito? Igual puedes reclamar tus derechos, pero aumenta tu carga de prueba. En ese escenario:
- La ley presume que la renta es el monto consignado en depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos; si no existen, se presume la renta que declare el arrendatario.
- Tendrás que acreditar la relación con comprobantes de pago, transferencias, comunicaciones entre las partes y testigos.
Ojo también con el desahucio: en contratos mes a mes o de duración indefinida, el desahucio del arrendador solo puede efectuarse judicialmente o mediante notificación personal hecha por un notario, con un plazo de dos meses (aumentado en un mes por cada año completo de ocupación).
Las tres capas: cómo decidir según tu caso
Para ordenar la decisión, piensa en tres capas distintas y no excluyentes:
- Capa 1 — Validez (firma simple o avanzada): suficiente para que el contrato exista y obligue a las partes. Ideal para firmar rápido y sin traslados.
- Capa 2 — Mejor prueba (firma avanzada): te protege ante una eventual negación de la firma, porque invierte la carga de la prueba a tu favor.
- Capa 3 — Vía rápida de cobro y desalojo (notaría o escritura pública): te habilita el procedimiento monitorio de la Ley 21.461.
Sobre el costo notarial: la autorización de firmas suele ubicarse, según fuentes de mercado, en torno a un rango de decenas de miles de pesos (algunas notarías cobran por persona y otras un monto fijo), y otras estimaciones hablan de una fracción de UF por contrato. Importante: estos montos son referenciales, no son aranceles fijados por ley y varían por notaría y región. Consulta siempre el valor directamente con la notaría antes de decidir.
En resumen: si arriendas ocasionalmente o el riesgo de morosidad es bajo, una firma electrónica bien hecha puede bastar para operar. Si vives del arriendo, tienes varias propiedades o quieres blindarte ante el no pago, el paso por notaría (o la escritura pública) es una inversión que te ahorra tiempo y dolores de cabeza en un eventual juicio.
¿Quieres que un experto de Apex te oriente?
Te ayudamos con tu empresa, tu dirección tributaria y tus trámites ante el SII y la municipalidad. La primera consulta es sin costo.
Consultar sin costo →